• Umberto Abreu Noce

Vida em Condomínio

Parte considerável das pessoas hoje, principalmente nas grandes cidades, vivem nos chamados condomínios edilícios – que popularmente chamamos de prédio mesmo. A própria palavra condomínio, derivada do latim, significa que várias pessoas juntas (com), possuem o domínio (dominium) sobre um mesmo bem.

Portanto, ainda que as frações dos imóveis sejam apenas dos proprietários, as partes comuns são de propriedade conjunta e, por esse motivo, submetidas a diversas regras de convivência. Em outras palavras, a pessoa é proprietária de seu apartamento e eventual vaga de garagem, mas coproprietária das áreas comuns, e por isso existem tantas regras de convivência.

No texto de hoje tratarei de duas regras incidentes sobre as relações condominiais que, apesar de simples, podem trazer dúvidas em nosso dia a dia.

A utilização das áreas comuns pelo condômino inadimplente

Dentre as obrigações dos condôminos, talvez a mais importante seja a de quitar as despesas condominiais. Por se viver sob um regime de copropriedade, o não pagamento por parte de um dos condôminos dos valores de rateio, que costumamos chamar de condomínio, prejudica a todos os demais por terem de permanecer responsáveis pela despesa total.

Assim, o condômino inadimplente é um problema para todos e por isso a lei estabelece algumas punições aplicáveis para esses casos. Ocorre que, como sabemos, as pessoas costumam ser mais criativas do que o legislador.

Foi o ocorrido em um caso analisado pelo Superior Tribunal de Justiça, em que o condomínio proibiu os condôminos inadimplentes de frequentarem a piscina e demais áreas de lazer do prédio. Ou seja, criou-se uma regra proibindo os condôminos inadimplentes de acessarem algumas das áreas comuns do condomínio até quitarem seus débitos.

No entanto, o STJ afirmou ser ilegal tal pretensão do Condomínio por não encontrar amparo legal, cabendo apenas a aplicação das penalidades previstas em lei. Apontou ser dado ao condomínio, diante da inadimplência, aplicar as seguintes penalidades: a) aplicação de juros, multa e, em último caso, cobrar cinco vezes o valor da cota condominial como sanção pelo descumprimento reiterado de obrigações; b) retirar do condômino inadimplente o direito a voto nas decisões conjuntas; c) perda de propriedade para arcar com as parcelas atrasadas, mediante processo judicial próprio.

Ou seja, o condômino inadimplente pode vir até a perder sua propriedade caso não quite sua parte no rateio, mas não pode, antes disso, ser proibido de frequentar a piscina.

Dívida antiga

Outra dúvida comum da vida em condomínio se refere às dívidas ou ações judiciais anteriores à aquisição da propriedade pelo novo condômino. Em síntese, é o novo proprietário responsável por quitar dívidas anteriores à data em que comprou o imóvel? E se essa dívida ainda não estivesse consolidada, como na hipótese de existir uma ação judicial?

A resposta para as duas perguntas é sim.

Para a primeira pergunta, a resposta positiva parece mais óbvia, pois o adquirente do imóvel já sabe (ou deveria saber) da existência da dívida e mesmo assim opta pela compra do imóvel.

Porém é na segunda hipótese, quando havia apenas uma ação judicial contra o condomínio e ainda não se sabia se geraria ou não uma dívida, a conclusão não é tão simples.

Sobre isso o STJ já definiu em caso recente que, dada a natureza de dívida propter rem (própria da coisa) decorrente de ações judiciais vencidas contra o condomínio, é responsabilidade do novo proprietário participar o rateio para o seu pagamento.

Trata-se de um risco inerente à aquisição de um imóvel, mas passível de ser minimizado com a realização de uma boa pesquisa prévia da situação tanto do vendedor do bem como do próprio condomínio.


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Umberto Abreu Noce é advogado, com experiência em Direito Educacional, Direito Administrativo e defesa do servidor público. É professor de Direito, com mestrado pela Puc-Minas e atualmente doutorando em Direito, Instituições e Negócios pela Universidade Federal Fluminense - UFF.


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